belediyelerin özel mülkiyetinde olup, üzerinde yapı kayıt belgesi alınmış bina bulunan taşınmazların, yapı kayıt belgesi sahibi kişilere satılıp satılmaması konusunda belediyelerin takdir yetkisi var mıdır?

Belediyelerin özel mülkiyetinde olup, üzerinde yapı kayıt belgesi alınmış bina bulunan taşınmazların, yapı kayıt belgesi sahibi kişilere satılıp satılmaması konusunda belediyelerin takdir yetkisi var mıdır?

3-3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16- (Ek: 11/5/2018-7143/16 md.):
Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
...
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
...
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
...
4- Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar:
Amaç ve kapsam
MADDE 1 – (1) Bu Usul ve Esasların amacı; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. ...
Dayanak
MADDE 2 – (1) Bu Usul ve Esaslar, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
...
Hazineye ve belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar
MADDE 7 – (1) Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.
(2) Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilerek, ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak satışa konu edilir.
(3) Birinci fıkra uyarınca yapılan satışlardan elde edilen gelirler genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, (Değişik ibare:RG-20/9/2018-30541) Hazine ve Maliye
Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
(4) Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır. İmar Kanunu'na 2018 yılında eklenen geçici 16. madde uyarınca, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara başvuru yapılması halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlenmiş olup; başvuranların beyanına göre Bakanlık veya yetkilendireceği kurum ve kuruluşlarca verilen yapı kayıt belgelerinin, yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşüm uygulamasına karar verilinceye kadar ilgililere geçici süreliğine bazı haklar tanıdığı; bu bağlamda 3194 sayılı Kanun'un anılan maddesinde, yapı kayıt belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazların rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılacağına yönelik düzenleme getirildiği görülmektedir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Mevzuat Bilgi Sisteminde yapılan incelemede, dayanak Kanun maddesinin gerekçesi bulunmamakla birlikte, maddenin ilk kabul edildiği "Taslak Gerekçesi"nin; "Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla;
- 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak Yapı Kayıt Sistemine işlenmesi,"Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla;
- 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak Yapı Kayıt Sistemine işlenmesi, - Bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi, yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi,
- Maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi,
- Yapı Kayıt Belgesinden elde edilecek gelir, genel bütçeye gelir kaydedilecektir. Bu gelirler, şehirlerin yeniden inşaa ve imarında kullandırılması" olduğu anlaşılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine dayanılarak hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ile; yapı kayıt belgesi müracaatına, yapı kayıt belgesi
bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, yapı kayıt belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususların düzenlendiği anlaşılmakta olup, Esaslar'ın 7. maddesinin 4. fıkrasında, belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara da yapı kayıt belgesi verilebileceği, böyle bir durumda, yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazların rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bu kişilere satılacağı hüküm altına alınmıştır.
Anılan Esaslar'ın, Çevre ve Şehircilik Bakanı ile Hazine ve Maliye Bakanı tarafından yürütüleceği görülmekte olup, 2019 yılında, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, yapı kayıt belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülecek olan 396 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği çıkarılmıştır.
Anılan Tebliğ'in "Satılamayacak taşınmazlar" başlıklı 4. maddesinde, "(1) Bu Tebliğ kapsamında;
a)31/12/2017 tarihinden sonra üzerinde yapı yapılan taşınmazlar,
b)25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
c) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
ç) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler,
d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,
e)21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,
f)18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan taşınmazlar,
g) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan taşınmazlar,
ğ) 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı Hakkında Bazı Düzenlemeler Yapılmasına Dair Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde
belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan taşınmazlar,
h) Özel kanunlar kapsamında kalan ve ilgili idare tarafından satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,
ı) Sosyal donatı için tahsislialanlarda kalan taşınmazlar,
i) İmar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler, fiili veya hukuki durumu itibarıyla kamu hizmetlerinde kullanılması mümkün bulunmayanlar veya ilgili milliemlak idaresince fiilen kamu hizmetinde kullanılmadığı tespit edilenler hariç) veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmazlar,
j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,
k)Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,
l) Taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar,
m) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,,
n) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,
o) Hatay ilisınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçelerisınırları içerisinde bulunan taşınmazlar,
ö) Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen taşınmazlar,
p) Bakanlıkça satışı uygun görülmeyen taşınmazlar, satılamaz." hükmüne yer verilmiştir.

Hem İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesinde, hem de Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar'da, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapı sahiplerinin talebi halinde, Hazine veya belediyelere ait taşınmazların talep sahibi kişilere doğrudan satılacağı hüküm altına alınmış olmakla birlikte, yukarıda ilgili maddesine yer verilen 396 sıra sayılı Tebliğ uyarınca, Hazine'ye ait taşınmazlar üzerinde yer alan yapılara ilişkin yapı kayıt belgesi düzenlenmiş olması halinde, üzerinde ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapı bulunan taşınmazların, ilgili kişilere her durumda satılmayacağı, örneğin, anılan Tebliğ kapsamında kalan taşınmazlardan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca satışı uygun görülmeyen taşınmazların da talep sahiplerine satılmayacağının kurala bağlandığı anlaşılmaktadır.
Diğer yandan, Hazineye ait taşınmazların satışı açısından yürürlüğe konulan Tebliğ gibi, belediyelere ait taşınmazların satışının detaylandırılmasına yönelik herhangi bir düzenleyici işlem tesis edilmemiştir.
Bununla beraber, yapı kayıt belgesi alınan yapının sahibi veya bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine, belediyelere ait hangi taşınmazların satılacağı, hangi taşınmazların satılmayacağı yönünde her ne kadar ülke çapında uygulanacak bir düzenleyici işlem yürürlüğe konulmamış ise de; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yürürlüğe konulan Milli Emlak Genel Tebliği'nin 4. maddesinin 1. fıkrasının (p) bendindeki düzenleme ile anılan Bakanlığa tanınan takdir yetkisinin, belediyelere ait taşınmazlar açısından da kıyasen uygulanmasına mani bir hâlin bulunmadığı açıktır.
Bu durumda; yapı kayıt belgelerinden elde edilecek gelirler ile şehirlerin yeniden inşa edileceği ve dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması
amacıyla yürürlüğe konulan imar barışı kapsamında, Anayasa'daki mahalli idareler arasında olan ve mahalli müşterek ihtiyaçların giderilmesine yönelik birden fazla faaliyet yürüten belediyelerin de, İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca satışı talep edilen taşınmazların, talep sahibi kişilere satılıp satılmayacağı hususunda takdir yetkisi bulunduğu, aksi yorumun, düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak gibi hizmetlerin yürütülmesi konusunda belediyelere verilen görev ve yetkilerin kullanılamamasına neden olabileceği açıktır.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 13/03/2024 tarih ve E:2023/47, K:2024/8 sayılı kararı.