Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası(Olmadığı Takdirde Alacak İstemi)

Hukuki ilişki taşınmaz satım vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Kural olarak borçlar kanunu sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Ancak taşınmaz mülkiyete devir borcu doğuran sözleşmeler konusunda medeni kanun ile BK 232 maddesinde taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanma şartı satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı yasa 26. Madde ile 1512 sayılı yasa 60/3 ve 89 maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koymuştur. Buradaki şekil bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğinden hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese dahi her aşamada resen dikkate alınması gereken bir şarttır. Dolayısı ile satış vaadi sözleşmeleri geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.

Satım vaadi sözleşmesi gibi temlik borcu doğuran sözleşmelerde satış konusu olan malın sözleşme yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak üretilecek hasıl olacak şeyler de satışa konu olabilir.

Bununla birlikte satım vaadi sözleşmesinde şekil şartı aranacaktır. Geçersiz sözleşmelerde ise taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlüdür.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı yapılmışsa hakim bunu resen dikkate alır. Hatta şekle uyulmadan yapılan satış vaadi aktinin mutlak butlanla sakat olduğunu ileri sürenler de vardır. Sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyecektir.

Dolayısı ile taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ifadan bahsetmek için ilk önce sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığının tespiti gerekmektedir. BK 27 ve 112. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde ifa imkansızlığının niteliği şartları tespit edilmekte ve BK 136.maddede de ' borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa borç sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebi ile borçtan kurtulan borçlu karşı taraftan almış olduğu edini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşme ile borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.' denilmektedir. Baştan olan imkansızlıklarda butlan kavramı söz konusu iken sözleşme yapıldıktan sonra edimin ifa edilmesi imkansız olursa işte bu defa her olayın özelliğine göre borç altında bulunanın yani ifası imkansız tarafın bu imkansızlaşma ile arasındaki illiyetin değerlendirilmesi gerekmektedir. BK 136. Maddede yer aldığı şekli ile borçluya yükletilemeyen sonraki imkansızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri de sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. aslında yasal mevzuat imkansızlık halinde borçlunun sorumlu tutulup tutulamadığını değerlendirmekte kusuru ön şart olarak belirtmemektedir.

Satım vaadi sözleşmelerinde fesih iki taraflı olabileceği gibi tek taraflı da olabilir. İki tarafa borç yükleyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülükleri borçları bir taraf yerine getirdiği halde diğer taraf yerine getirmekten kaçınırsa yani temerrüde düşerse borcunu yerine getiren, karşı taraftan ya borcun yerine getirilmesini ister ya da fesih ihbarında bulunabilir. Bu şekilde düzenlenmiş harici senede dayalı satış vaadi sözleşmesi nedeni ile vaat alacaklısının tapu iptali ve tescil talebi ilk etapta resmi koşula uyulmaksızın dinlenemez gibi görünse de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu' nun 1987/2 esas ve 1988/2 karar sayılı kararında da bildirdiği üzere kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşmaları alıcının tüm borcunu eda etmesi satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ya da teslime hazır hale getirmesi ya da borcunu eda eden alıcının gayrimenkulü malik gibi kullanmaya başlamasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre MK 2. Maddeye göre tescil davasının kabul edilebileceği değerlendirilmiştir. Bu şekilde davalının sözleşmenin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiasının dinlenemeyeceği anlaşılmıştır.

6502 sayılı yasanın 40-46. Maddelerinde ön ödemeli konut satış sözleşmeleri düzenlenmiştir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.

Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.

Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.