KAMULAŞTIRMA NEDİR ?

Anayasanın 46.maddesine göre Devlet ve kamu tüzelkişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el koymasına “kamulaştırma” denilmektedir. Kamulaştırma işlemleri, niteliği itibariyle mülkiyet hakkının kullanımını sınırlandıran bir işlem olarak karşımıza çıkmaktadır. Anayasanın 35.maddesinde yer alan mülkiyet hakkının korunması esas olmakla birlikte kanunun elverdiği sınırlar içerisinde bu hakkın kullanımının sınırlandırılması mümkün bulunmaktadır. Özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların kullanımı da işte bu düzenlemelerden hareketle kamu yararı amacıyla ve kanunun öngördüğü sınırlar içerisinde sınırlandırılmıştır.

Yukarıda yer verilen tanıma göre kamulaştırma işleminin Anayasa'ya uygun olarak gerçekleştirilmesi için belli şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır;

• Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilme,
• Kamu yararının bulunması ve bu yönde karar alınması (istisnalar hariç)
• Taşınmaz bedelinin peşin ödenmesi,
• Mülkiyetin devlet veya kamu tüzel kişiler lehine geçmesi,
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda yer alan esas ve usullere uygun olarak işlemlerin yürütülmesi.

Maddeler halinde saydığımız şartlardan biri veya birkaçının eksik olması ya da hiç olmaması durumunda kamulaştırma işlemleri şekil yönünden hukuka aykırı hale gelecektir. Bu durumun yargı mercileri önüne getirilmesi halinde ise ilgili mahkemelerce usul yönünden iptal kararı verilmesi mümkündür.

A) Kamulaştırma Şartları :

Kamulaştırma işlemlerinin niteliği itibariyle mülkiyet hakkının kullanımına getirilen bir sınırlama olduğunu ve ancak, kanunda öngörülen usul ve esaslara göre belirli şartlar halinde sözkonusu sınırlamanın yapılabileceğini belirtmiştik.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3.maddesinde, kamulaştırmanın şartlarına yer verilerek hangi hallerde kamulaştırmanın yapılabileceği ve uyulması gereken kuralların neler olduğu açıkça belirlenmiştir. Buna göre “İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler” ( 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md.3 ) Düzenlemeden anlaşılacağı üzere kamu idareleri, sadece kendi görev alanları ile ilgili olmak üzere yani; yürütmekle sorumlu oldukları kamu hizmetleri için kamulaştırma yapabilirler. Örneğin; Karayolları Genel Müdürlüğü sadece yol yapım işleri için kamulaştırma yapabilecektir. Aksi takdirde, amacı dışında bir idari karar almış olacağından “amaç yönüyle hukuka aykırı” bir idari işlem tesis etmiş olacaktır.

Kamu tüzel kişilerinin kendi görev alanlarına giren kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla yapacakları kamulaştırma işlemlerinde bulunması gereken en önemli unsurlardan birisini de “kamu yararı” kavramı oluşturmaktadır. İdareler, ancak kamu yararına gerçekleştirmeye yönelik karar alabilirler.

Kamulaştırma Kanunu hükümlerinde yetkili kurumlarca verilen kamu yararı kararlarının ayrıca başka bir idari makam tarafından onaylanması gerektiği yönünde düzenlemeler yapılmıştır. Kamulaştırma işleminin mülkiyet hakkını sınırlayan niteliği gereği, 2942 sayılı Kanun hükümlerinde bu kararların ikinci bir denetimden geçmesi zorunlu tutulmuştur. Burada şu hususun dikkate alınması gerekmektedir; Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Aynı şekilde, imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu gibi durumlar kamu yararı kararının alınmasına yönelik düzenlemenin istisnasını teşkil etmektedir.

Kamulaştırmanın bir diğer önemli şartı ise kamulaştırma bedelinin ilgililerine peşin olarak ödenmesidir. Kural olarak peşin ödeme şartı bulunmakta ise de 2942 sayılı 3.maddesinin 2.fıkrasında yer alan hükme göre Cumhurbaşkanınca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

B) Kamulaştırma Öncesi Yapılacak İşlemler:

Kamulaştırma öncesinde yetkili idare tarafından kamulaştırma yapılacak taşınmazın sınırı, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli plan yapılarak kamulaştırılacak taşınmaz mal sahipleri tespit edilir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir.

C) Satın Alma Usulü:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 8.maddesine göre idarelerin, yapacağı kamulaştırmalarda öncelikle satın alma usulünün uygulanması esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, 2942 sayılı Kanunun 11.maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden komisyon görevlendirir ve ilgili taşınmaz satın almak istediğini taşınmaz sahibine bildirir. Buradaki uzlaşma davetinin amacı, taşınmaz sahipleri ile idarenin uzlaşarak taşınmazın satın alınmasının sağlanmasıdır. Uzlaşma aşaması, satın alma usulü ile kamulaştırmanın sağlanamaması üzerine açılacak dava için uyulması gereken bir prosedür niteliğindedir. Aksi takdirde, yani; taşınmaz maliki ile uzlaşma görüşmesi yapılmadan dava açılamayacaktır. İdare sadece bu şartın gerçekleşmesi durumunda dava açabilir ve taşınmazın bedelinin tespitini ve kendi adına tescilini mahkemeden isteyebilir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

D) Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescili

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10.maddesine göre kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle birlikte, kıymet takdiri komisyonu aracılığıyla yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine “bedel tespiti ve tescili” davası açması gerekir. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır.

Mahkemece yapılacak tebligattan itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemlerine karşı İdare Mahkemesi’nde dava açılabilecektir. Kamulaştırma kararının varlığına karşı açılacak iptal davalarında, görevli mahkemelerin idare mahkemeleri olduğu unutulmamalıdır. İdare tarafından açılan dava sonrasında kamulaştırma işleminin bizzat kendisine karşı dava açılması durumunda İdare Mahkemesi kararının beklenmesi icap etmektedir.  Adli yargıda görülen dava henüz karara bağlanmadan, İdare Mahkemesi’nce iptal kararı verilirse bu takdirde ortada kamulaştırma işlemi kalmayacağından kıymet takdiri ve tescil davasının reddi gerekecektir. Bedel tespit ve tescili davası kapsamındaki maddi hataların düzeltilmesi için de 30 gün içinde dava açılacağının unutulmaması gerekir.

Kamulaştırma işlemlerine muhatap olanlar tarafından açılacak davalarda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da şudur; eğer onaylı imar planına dayalı olarak bir kamulaştırma kararı alınmış ise söz konusu kamulaştırma kararı ile birlikte dayanağını oluşturan imar planına karşı da dava açılması gerekmektedir.