Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Yöneticinin Dava Açması veya İcra Takibi Başlatması

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmıştır. Anılan madde hükmü; “Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

(EKLENMİŞ BENT RGT: 23.04.2015 RG NO: 29335 KANUN NO: 6645/82)

l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(EKLENMİŞ FIKRA RGT: 23.04.2015 RG NO: 29335 KANUN NO: 6645/82) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur…” şeklinde düzenlenmiştir.

Esas itibariyle yöneticinin yönetim planında belirtilecek olan görevleri yapacağı bildirilmiş olmasının yanında yönetici yönetim planında aksine hüküm olmamak kaydı ile 35. maddede belirtilen görevleri de yerine getirmekle yükümlüdür. Maddede sayılanlar arasında diğerlerine oranla daha önemli ve daha çok uyuşmazlık konusu olan görevler, kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün bakımı, onarımı, korunması ve bunlarla ilgili tedbirlerin alınması, avans toplanması ve harcanması, icra takibi yapılması ve dava açılması ile kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılmasıdır (Pulak, T.M: Açıklamalı-Örnekli-Notlu Kat Mülkiyeti Kanunu, ... 2021, s. 576).

KMK’nın 35. maddesinin (i) bendine göre; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapılması ve dava açılması görevinin yerine getirilmesi için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek yoktur. Bu bentte sözü edilen ve yöneticinin kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek olmaksızın icra takibi yapmasını ve dava açmasını olanaklı kılan borç ve yükümlülükler, ortak giderler ve bunlarla ilgili avanslar gibi salt parasal borç ve yükümlülüklerdir. Ortak yerlere tecavüz, projeye aykırı değişiklikler gibi kat maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren hususlarda yöneticinin icra takibi yapma veya dava açma hakkı yoktur (Pulak, s. 577; Germeç, M.E; Kat Mülkiyeti Hukuku, ... 2020, s. 967).