Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Taşınmazın Ortak Alanının Haksız İşgali Nedeniyle Tazminat (Ecrimisil) İsteminde Görevli Mahkeme

Zilyetliğinin haksız olduğunu bilen veya duruma göre bilmesi gereken kimse kötü niyetlidir. Bu tanıma göre bir eşyayı çalan hırsız kötü niyetli zilyet olduğu gibi, onu hırsızdan satın alan, fakat gerekli özen ve dikkati gösterseydi çalınmış eşya olduğunu anlayabilecek durumda olan kimse de kötü niyetli zilyettir. Ayrıca başlangıçta iyi niyetli zilyet olan bir kimse, gerçek durumu öğrendikten sonra artık kötü niyetli zilyet hâline gelir.

Kötü niyetli zilyedin, gerek iade gerekse tazmin yükümlülüğü bakımından durumu iyi niyetli zilyede nispetle daha ağır takdir edilmiştir. Aynı şekilde, masrafları talep bakımından da kötü niyetli haksız zilyet, iyi niyetli haksız zilyede göre daha elverişsiz bir konumda bulunmaktadır (TMK. m. 994, 995).

Ecrimisil gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır.

Hak sahibi, kötü niyetli zilyetten haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki (olumlu) zararını, kullanmadan doğan (olumlu) zararını ve yoksun kaldığı faydayı (olumsuz) zararını isteyebilir.

Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) 995. maddesinin birinci fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır.

Görüleceği üzere haksız işgal haksız eylem niteliğinde olup, bu durumda ecrimisilin tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğinde kuşku bulunmamaktadır (HGK’nun 06.10.2004 tarih ve 2004/1-433 E., 2004/483 K.; 08.04.2015 tarih ve 2013/18-1849 E., 2015/1164 K. sayılı ilamları).

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazın ortak alanının haksız işgali nedeniyle tazminat (ecrimisil) isteminde bulunulması halinde görevli mahkemeye ilişkin düzenlemeyi içeren Ek Madde 1'in irdelenmesinde yarar bulunmaktadır.

Anılan madde, "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir" hükmünü taşımakta olup, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemesinde çözümlenmesini öngörmektedir. Diğer bir anlatımla, taraflar arasındaki uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaksa görevli mahkeme sulh mahkemesi olacaktır. Bu hüküm emredici nitelikte bulunduğundan kamu düzeniyle ilgili olup, yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden dikkate alınacaktır.

Maddede görev hükümleri uygulanacak Kanuna göre belirlenmiştir. Uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanacaksa, görevli mahkeme sulh mahkemesi olacaktır. Yalnız kat malikleri kurulu kararına razı olmayan veya başka bir kat malikinin ve kiracının eyleminden zarar gören kat maliki değil, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre herkes uyuşmazlığını sulh mahkemesine götürecektir. Örneğin, bir yapı veya bağımsız bölümde devre mülk hakkının çiğnendiğini ileri süren devre mülk hakkı sahibi ile yöneticinin (kat maliki olsun olmasın) yasaya aykırı gördüğü tutum ve davranışlarının düzeltilmesini isteyen kat maliki ve kiraladığı bağımsız bölümden yararlanması haksız yere kısıtlanan kiracı da bu nedenle uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesine götürecektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Anagayrimenkulün bakım, korunması ve zarardan sorumluluk" başlıklı son fıkrasında, her kat malikinin anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu olacağı düzenlenmiş ise de bu düzenleme ile yasa koyucu anagarimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kat maliklerinin kusurlu eylemleri ile verdikleri zararların tazminini öngörmüştür.

Ortak alanın haksız kullanımından doğan zarara ilişkin taleplerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19/son da düzenlenen “Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” hükmü uygulanamaz.

Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) haksız eylem niteliğinde olup genel hükümler uyarınca (TMK. m. 995) genel mahkemelerde görülmesi gereken bir dava türüdür. Kat Mülkiyeti Kanununda haksız işgal tazminatına yönelik herhangi bir düzenleme bulunmadığından uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanacağı dolayısıyla da sulh hukuk mahkemelerince bakılacağından söz etmek mümkün değildir.

Bu durumda, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazın ortak alanının haksız işgali nedeniyle tazminat (ecrimisil) isteminde  6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2/1. maddesi uyarınca görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.