Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Takip Başlatılması

İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedilebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu  315 veya 362 maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.

Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren TBK’nın m. 315 veya 362 maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Borçlu itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ise ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Borçlu (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilamsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu ödeme süresi içinde (on, otuz veya altmış gün) borcunu (kirayı) ödeyebilir. Borçlu ödeme emri tebliğinden itibaren ödeme süresi içinde kira borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 828-829).

İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir.

İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Buna göre, icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığını) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler (Kuru, s. 831, 833). 16. Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu tamamen ödememiş ise ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklı kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir (İİK m. 269/a).

İcra ve İflas Kanunu’nun 269/d maddesinin atfı ile uygulanması gereken aynı Kanun’un 70. maddesine göre icra mahkemesi temerrüt nedeniyle tahliye talebini basit yargılama usulüne göre (İİK m. 18; HMK m. 316-322) duruşmalı olarak inceler.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesi takibin kesinleşmesini yeterli görmemekte ve icra mahkemesince verilecek tahliye kararını aramaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye talebinde kural olarak taraflarca getirilme ilkesi uygulanır. Ancak ihtarın haklılığının yani geçerli bir takip talebinin ve buna uygun bir ödeme emrinin olup olmadığının, ödeme emrinde yasal sürelerin gösterilip gösterilmediğinin saptanmasında kendiliğinden araştırma ilkesi geçerlidir. İcra mahkemesi takip talepnamesinin tahliye ihtarını içerip içermediğini, 30 günlük ödeme süresinde kira parasının ödenip ödenmediğini ve tahliye ihtarının haklı olup olmadığını, incelemekle yükümlüdür.

İcra mahkemesi HMK’nın 318. maddesine göre süre vererek delillerin tamamının icra mahkemesine sunulmasına karar verebilir. Ancak bu teksif ilkesinin icra hâkimi yönünden fazla bir önemi yoktur. İcra hâkimi lüzum gördüğü konularda delillerin ikamesine her zaman karar verebilir. Ayrıca icra mahkemesi bu delilleri kendiliğinden getirterek değerlendirebilir. Ancak icra mahkemesi borçlunun ileri sürdüğü ödeme vakıası ile bağlıdır. Hâkim ileri sürülmeyen vakıaları kendiliğinden araştıramaz.