TAŞKIN YAPI NEDENİYLE TAŞINMAZA EL ATMANIN ÖNLENMESİ, YIKIM VE ECRİMİSİL DAVASI

Malik, mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi kullanabilir. Eşya üzerindeki egemenliğin üçüncü kişilere karşı korunması için malike tanınan bu yetkilerin yaptırımı olan davalar ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683. maddesinde düzenlenmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun “Mülkiyet Hakkının İçeriği” başlıklı 683. maddesi;

“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir” hükmünü taşımaktadır.

Mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin kullanılmasını haksız olarak engelleyen, kısıtlayan ya da zorlaştıran durumlarda malike, bu etkilere karşı bir korunma aracı olarak haksız el atmanın önlenmesi davası hakkı tanınmıştır.

Haksız el atma, doğrudan mülkiyet hakkına el atma şeklinde olabileceği gibi bir vasıta veya başka bir kişi kullanmak suretiyle de gerçekleşebilir. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, kanun hükmünde haksız el atmadan söz edilmiş olması karşısında, bütün bu müdahalelerin haksız olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla müdahale yasadan veya sözleşmeden kaynaklanan ayni ya da şahsi bir hakka dayanmamalıdır.

El atmanın önlenmesine ilişkin davaların büyük çoğunluğu dayanağını TMK'nın 683. maddesinden almakta ise de bu madde kapsamı dışında kalan ve özel maddeler ile düzenlenen el atmanın önlenmesi davaları da mevcuttur. Kanun’un genel nitelikli bu maddesi ve özel kanunlardaki öteki hükümleri ile mülkiyet hakkının her türlü zarar verici davranışlara karşı korunması amaçlanmıştır.

Bu dava haksız el atmaya son veren dava olmakla birlikte el atmadan kaynaklanan bir zarar var ise malik oluşan zararın giderilmesini de isteyebilir. Bunun yanında zedelenmiş bozulmuş malının eski hâle iadesini ya da taşınmaz üzerine haksız şekilde yapılan muhtesatın yıkımı ya da kaldırılmasını isteyebilir. Ancak el atmanın önlenmesi davası bu tür istekleri kapsamayacağından malikin tüm bunları ayrıca talep etmesi gerektiği açıktır.

Diğer yandan, TMK’nın “Taşınmaz mülkiyetinin içeriği” başlıklı 718. maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Buna göre bir arazinin mülkiyeti, o arazide bulunan yapıları da kapsar. Bu hükmün ele aldığı prensip, “üst toprağa tabidir” şeklinde ifade edilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 718/2. fıkrasında yapılarla ilgili temel prensip açıklanmış ise de arazi mülkiyeti kapsamına giren yapıdan ne anlaşılması gerektiği belirtilmemiştir. Buna karşın TMK’nın 728. maddesinde taşınır mal hükümlerine tabi olan yapılar düzenlenmiş ve başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıların, bunların malikine ait olacağı ifade edilmiştir. Dolayısıyla TMK’nın 718/2. fıkrasında arazi mülkiyetinin kapsamına dâhil olduğu belirtilen yapı, taşınır yapı dışında kalan ve kalıcı olması amacıyla yapılan taşınmaz yapılar olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim, Kanun’un 684/1. maddesinde bir şeye malik olan kimsenin o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olacağı hüküm altına alınmıştır.

Taşkın yapı ise bir arazi üzerinde yapılan yapının, bu arazinin sınırlarını aşarak komşu araziye taşması şeklinde tanımlanmaktadır. Bu taşma komşu taşınmazın yüzeyinde gerçekleşmiş olabileceği gibi altındaki toprak ya da üstündeki hava katmanında da gerçekleşmiş olabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun“Taşkın yapılar” başlıklı 725. hükmü;

“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir” şeklindedir.

Kural olarak hiçbir arazi maliki, komşu taşınmazda yapılan bir yapının kendi arazisine taşırılmasına katlanmakla yükümlü değildir. Bu nedenle TMK’nın 683/2. maddesine göre haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir. Ancak yapıyı yapan malik, yapıyı taşırmasına imkân veren bir irtifak hakkına sahip ise komşu arazi maliki yapının kendi arazisine taşırılmasına katlanmakla yükümlü olur ve böyle bir durumda yapının taşırılan kısmının mülkiyeti, arazi malikine değil yapıyı yapan malike ait olur.

Ne var ki, taşkın yapının söz konusu olduğu hâllerin büyük bir kısmında yapıyı yapan malik böyle bir hakka sahip değildir. Kanun koyucu yine de TMK’nın 725/2. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde taşkın yapı malikine bazı haklar tanımıştır. Diğer bir anlatımla; TMK’nın 684/1 ve 718/2. maddelerine göre arazinin mülkiyeti kalıcı nitelikteki yapıların mülkiyetini de kapsadığı hâlde TMK’nın 725/2. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş ve böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilerek, yapı sahibine bazı koşulların oluşması hâlinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu araziye malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Buna göre arazi maliki taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.